¿Compro o alquilo?

Yo ya lo tengo claro, y me apetece explicarlo para el que quiera basar sus decisiones  en datos actuales, no en premisas que hoy ya no funcionan.

Hola a tod@s, pero en especial a ti, porque para ti escribí el post de hoy.
Hoy voy a escribir sobre algo que ya hace seis años que me explicaron, y que el momento actual ha ayudado a reafirmar todavía más: COMPRAR O ALQUILAR, esa es la cuestión.

En primer lugar debemos aclarar que la sociedad se ha encargado de educarnos en la “cultura de la propiedad”. No está mal, pero nos hemos equivocado de propiedad. LA MEJOR PROPIEDAD ES EL DINERO, pero el problema es que no lo sabemos acumular ni manejar.
¿Alquilar es tirar el dinero? Eso pensaba yo, y por eso pagué mi piso al contado hace ya muchos años. Como me habían inculcado el no tener deudas, y el negocio iba bien, ni siquiera pedí hipoteca.
No voy a decir que fuera tonto, pero sí ignorante, porque no conocía las reglas básicas del dinero (te invito a leer este post que hoy mismo he escrito en otro blog que gestiono)
Lo único que hice fue descapitalizarme, quedarme “tieso”, y tener una propiedad que cuando las cosas se pusieran feas (y se pusieron) no me permitió transformar en dinero (hoy sé que la liquidez es una base en las inversiones)

Vamos a empezar por analizar algunas cosas:

1 – Tu piso no es una inversión.

Si pensamos en qué quiere decir la palabra inversión nos daremos cuenta de que se refiere a algo que nos da dinero, y me gustaría saber cuanto dinero ingresa tu piso en tu cuenta cada mes. Sería una inversión si después de pagar los 180.000€ que le pediste al banco más los 60.000€ de intereses (¿no te lo dijeron al firmar la hipoteca?) tu pìso te hubiera dado un beneficio.

2 – Nos engañamos a nosotros mismos a la hora de comprar piso.

¡Ya, pero es que mi piso lo compré por 100 y hoy vale 150! Sí, eso es lo que servía antes, pero me parece que esta crisis nos ha puesto a todos en su sitio. Los bancos pueden cerrar y los pisos pueden bajar de precio…
Aún así, dentro de 30 años, para cuando haya liquidado mi hipoteca, mi piso habrá sido una inversión porque la crisis se habrá recuperado y…¡¡Espera!! ¿Donde viviría entonces? Me iría a otro piso que valdría lo mismo que el mío, o más caro por ser nuevo, quizás.

3 – NO es muy inteligente endeudarse por treinta años para no tener la certeza de ganar dinero con el piso.

Para que tu vivienda fuese una buena inversión deberías sacar una rentabilidad media mayor al 3,5% que pagues por el dinero que te prestaron para comprar dicha vivienda.
Eso te obliga a obtener una rentabilidad media del 5% para, después de pagar impuestos, haber tenido un “suma-resta” favorable a tu bolsillo.

4 – ¿Por qué tiene que ser una inversión mi vivienda?

Nos hemos contagiado tanto, y tan rápido, de esta fiebre especuladora, que nos olvidamos de lo que es esencial, debemos tener una casa para vivir, y olvidarnos de negociar con su precio de una posible venta a corto plazo, u otras barbaridades que hemos visto en los últimos años, actitud que ha llevado al país a la quiebra (yo asumo mi responsabilidad, no todo va a ser culpa de los bancos)

Vuelvo al enunciado: ¿COMPRO O ALQUILO?
Ni lo uno, ni lo otro. El truco está en alquilar temporalmente hasta poder pagar al contado tu vivienda. ¿Sabes lo que es el sistema de amortización americano? Claro, si tienes hipoteca la estarás pagando con el sistema de amortización “frances” (que no se usa ni en Francia)
Con tu sistema estás pagando intereses sobre todo en la primera mitad de tu hipoteca. Si te fijas en el recibo, cada mes amortizas un poco más. El sistema americano solapa un producto de capitalización (interés compuesto) al pago de la hipoteca en sí. Al final lo que ocurre es que se cruza lo que debo con lo que tengo.

Lo explico con un ejemplo:

"Imagina que pagas un 4% de interés por tu hipoteca. Es un interés sobre una base cada vez menor. Mientras tanto, si tu inversión te da un 4% de rentabilidad, parece que has hecho las paces, pero en realidad es un 4% sobre una base cada vez mayor (eso es el interés compuesto)
No vamos a discutir ahora si el 4% de rentabilidad es posible o no, te invito a que mires las rentabilidades que ha dado la economía en el largo plazo (30 años, como para tu hipoteca) y verás que los 10 y 12% son más que normales, incluso con crisis mayores que esta que hoy vivimos.

Está bien que hoy los jóvenes quieren estar de alquiler antes que comprar, pero no es porque se entienda esto, es sencillamente porque no nos podemos comprar una vivienda con los precios que la especulación ha dejado. El problema es que cuando estamos de alquiler no ahorramos la diferencia entre el precio del alquiler y el que tendría una hipoteca para ese mismo piso.

Otro fallo al decidir si compro o alquilo:

Algunos se hipotecan porque dicen aquello de “por 200€ más al mes…” pero no han comparado bien. Como explico en mi libro “Finanzas para un tonto” deberíamos comparar el alquiler con la hipoteca, NO el alquiler con el piso.
La hipoteca de un piso vale 1000€/mes y el mismo, en alquiler, supone 800€ mensuales. Lo que no se ha tenido en cuenta es que el que se ha hipotecado también debe hacerse cargo del seguro de incendios, de la cuota de la comunidad, del IBI, de las reparaciones por desgaste, de pintar cada ciertos años, de comprar muebles…
Al final paga 1000€ de hipoteca y 300€ más de gastos varios (si prorrateamos esos pagos en meses) y la diferencia real con el alquiler es de 500€ al mes.
¿CUAL ES LA CLAVE? Ahorrar esos 500€ mensuales, ponerlos a trabajar en un producto financiero de capitalización y dejar que el dinero se acumule a interés compuesto para poder acumular en 20 años el dinero suficiente como para pagar un piso al contado.

LA DIFERENCIA es que el hipotecado pagará 2 pisos en 30 años, si contamos los intereses, y el alquilado pagará un piso al contado en solo 20 años, y después de descontar el gasto del alquiler le habrá salido bastante más barato que al primero (sin contar con los sustos que le han dado las subidas del euribor, cosa que no afecta a los alquileres, que suben el IPC)

Podéis escuchar aquí una entrevista en RadioIntereconomía donde explico como saber si alquilo o compro:
http://www.ivoox.com/radio-intereconomia-entrevista-programa-el-color-de-audios-mp3_rf_1279546_1.html?autoplay=1

¿Intangibles? También los hay, pero casi todos positivos. Lo que en España diríamos es que el piso no es nuestro. Lo que yo diría es que el alquiler te va a dar una movilidad que no tienes con la hipoteca.
¿Y si pierdes tu trabajo y encuentras otro a 90 Kms? ¿Y si no te gustan los nuevos vecinos? ¿Veis a qué me refiero?

No os voy a explicar la fórmula, pero si el alquiler es un 4% más barato que la compra... ¡¡¡ NO LO DUDES, ALQUILA !!! 

Un apunte, para acabar: Si alguna vez me véis con un coche nuevo, seguramente será de alquiler, ya he hecho las cuentas.

Salu2

 

Sobre el autor de este post:

Juan Marín PozoJuan Marín Pozo es pionero en España en la utilización de la "Psicoterapia Financiera". Es el creador del blog www.juanmarinpozo.com, donde comparte técnicas, ideas y recursos en finanzas personales y economía doméstica.

Es autor de la herramienta de finanzas personales "MoneyLand" (www.moneylandeljuego.com), con el que aprenderás a ahorrar, a acumular dinero, y a endeudarte responsablemente, entre otras cosas. Es autor del libro "Finanzas para un tonto" ("Finanzas para un tonto") y ha impartido múltiples conferencias a nivel internacional sobre finanzas personales y emprendimiento.

Si quieres aprender a ahorrar, a invertir, a conocer nuevas fuentes de ingreso; en definitiva, si buscas el camino para ser financieramente libre... ¡¡¡Este es tu blog!!

Comparte este artículo

About The Author

juanmarinpozo

Nacido en Girona el año 1970, emprendedor y buen comunicador. Después de más de 15 años siendo un empresario tradicional, descubrió el mundo de las finanzas personales y comenzó una andadura de aprendizaje hablando con economistas, banqueros y escritores. Hoy, se considera a sí mismo un “Psicoterapeuta Financiero”, ya que evalúa las necesidades de las personas y después trabaja para generar un cambio en ellas. Su libro “Finanzas para un tonto”, da una cultura suficiente para tomar decisiones correctas con nuestro dinero. Ayuda a personas normales a salir de la crisis y a tener un futuro económico próspero.

7 Comments

  • miguel angel pozo

    12 Diciembre, 2011

    ¡Cómo te lo montas!
    Estoy totalmente de acuerdo contigo, tienes toda la razon. Yo soy uno que mira para el futuro y me gusta a horrar pero por circunstancias de la vida no puedo segir ahorrando dinero porque si no entra en casa dinero no puedo seguir mis planes para el futuro; solo entra un sueldo y por mucho que mire o le de vueltas al asunto para seguir lo que hacia antes no puedo.
    Nosotros somos ahorradores; yo y mi mujer miramos para el dia de mañana y el futuro de mi hija que es lo que mas me importa en estos momentos. Tengo muchas cosas en la cabeza para el día de mañana pero antes tiene que arreglarse esto de la crisis y tener un trabajo para seguir con mis planes. Siempre lo he hecho eso de ahorrar.
    Yo no pedí nada al banco para comprar muebles ni coche; todo ahorrando para no encontrarme con otra deuda al banco; solo el piso la deuda que debo ,,,,,,,,,,, Un saludo de miguel angel pozo ………..

  • jesus

    12 Diciembre, 2011

    Grácias Juan por aclarar estos dos conceptos tan debatidos en este pais. Ahora entiendo porqué algunos estamos tan esclavizados con el banco y por el contrario, otros, eligen siempre donde vivir y en que condiciones hacerlo. Tras mis experiencia con la hipoteca no le recomiendo a nadie que se meta en una, para que ser exclavo durante 35 años cuando puedes ser libre por el mismo precio.

  • Martin Plaza

    12 Diciembre, 2011

    Estoy de acuerdo con tu articulo.
    Nos tenemos que plantear como cambiar nuestros punto de vista con respecto a la propiedad de los pisos. En general, en toda Europa, las personas no piensan en comprar; la mayoría alquila su vivienda y dedica el dinero sobrante a realizar inversiones en productos financieros que le permitan realizar una planificación de su vida en el futuro.

  • Ana Ley Echave-Sustaeta

    13 Diciembre, 2011

    Gracias por tus artículos que son siempre muy esclarecedores , de cual es nuestra situación financiera y como podemos mejorarla
    Un saludo

  • Alejandro Montoro

    15 Diciembre, 2011

    Otras razones para no caer en la trampa de comprar un inmueble en estos momentos, pensando que al ajuste de precios de la vivienda todavía le queda recorrido, son las siguientes; (1) exceso de oferta, (2) proyecciones demográficas desfavorables y (3) elevado desempleo y probable recesión económica. Esta última razón presionará a la baja la renta bruta de los hogares haciéndonos pensar en una significativa caída de precios.
    Creo que son motivos de peso importantes para ir acumulando patrimonio (líquido) por un lado y además tener las ventajas ya expuestas de vivir de alquiler. Así en unos años, tendré la opción de seguir acumulando, o decidirme por la compra.
    Saludos